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司法考试案例分析:如何防止“一房二卖”

来源:搜狐教育
2011年01月30日14:51

  司法考试案例分析:如何防止“一房二卖”

  【案情】

  2006年11月,廖志平(化名)估计县城某地段的二手房价格会出现较大幅度的上涨。因此,廖志平通过中介公司,物色了一批总价值为50余万元的二手房,并与该房业主签订了《房屋买卖合同》,支付了首付款13万元。后来,业主突然反悔,拒绝履行合同,要将房屋转卖给他人。原来业主已经和另外的购房者也签订了《房屋买卖合同》,并办理了房屋产权过户手续。

  【评析】

  现在房地产市场上一房二卖时有发生。这是一个典型的通过房屋中介机构买房时一房二买的案例。中介公司向多位购房者收取定金,会导致一房二买。业主同时通过多家中介公司卖房,会导致一房二卖。某些不法分子为骗取钱财,将同一套房屋反复销售,也导致一房二卖。

  那么,如何防止一房二卖呢?笔者谈谈以下几点建议:

  一、购房者要确保业主已经签收定金

  通常情况下,在房屋中介处相中了房屋后,购房者会被要求签订一份定金合同,并收取定金,以确保业主不会将房屋转卖给他人。有些小型中介公司,为将房源迅速脱手,与多位购房者签订定金合同,导致“一房二卖”的情况发生。购房者只要选择品牌信誉好的中介公司买房,就可以避免这种情况发生。如果购房者需要通过小型中介公司买房,就要确保业主能签收到定金。一般情况下,买卖双方在正式签约前不会见面,定金往往由中介公司转交。购房者很难直接了解到业主是否收取定金。但是,购房者可以要求中介公司出示收据,确认业主已签收定金。

  二、购房者要调查所购房屋产权,提存房屋产权证

  业主为了能将房子售出高价,往往会委托多家中介公司出售房屋,引起“一房二卖”的情况发生。从签订合同,到正式交易,还有一段时日。业主往往会在这段时间,另外物色买主,然后撕毁合同,将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生,可以采取以下的办法加以防范:一是进行产权调查。交易中心通常备有房屋的原始记录,包含了房屋所有的基本信息,如房屋土地状况、产权共有人等。在签订房屋买卖合同前,购房者可以到房地产交易中心进行产权调查,将调查结果与业主的房屋产权对比,如发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符,购房者需要小心了,业主有可能将房屋“一房二卖”。二是提存房屋产权证。签订买卖合同后,若未办理过户手续,房屋产权证仍由房屋原先的业主持有。有些购房者看到房屋产权证后,会误认为产权仍为该业主所有,为业主将房屋“一房二卖”提供了便利。购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司,待办理过户时,再从中介公司取出,以避免这一现象发生。

  三、购房者还需要注意,在交易中心登记后再向业主支付首付款。

  购房者在交易中心登记后再向业主支付首付款,可以避免某些人将房屋“一房二卖”后,诈骗购房者的购房款。

  从本案看,廖志平在购买二手房屋时,法律意识不强,没有采取有效防范措施。一是对中介公司的信誉度没有进行了解;二是定金的收取得不到确保;三是对房屋的有关证件没有进行确认。笔者在此温馨提醒:通过房屋中介机构购买二手房屋时,一定要多个心眼,依法进行买卖,防范购买二手房屋过程中的风险。

  

(责任编辑:卜范龙)
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