本题考核土地增值税的计算。

1．某房地产开发公司建造并出售一幢写字楼，取得转让收入3000万元，并按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%）。该公司为取得土地使用权支付的地价款为400万元；投入的房地产开发成本为600万元；房地产开发费用中的利息支出为50万元（能够按转让房地产项目建筑分摊并提供金融机构证明），但其中有10万元是超过借款期限的利息。该公司所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为5%。

请计算该公司转让此写字楼应缴纳的土地增值税税额。

〔答案〕

• 转让收入为3000万元。
• 扣除项目金额：
  • 取得土地使用权所支付的金额为400万元。
  • 房地产开发成本为600万元。
  • 房地产开发费用为：

（50－10）＋（400＋600）×5%＝90（万元）

• 与转让房地产有关的税金为：

3000×5%×（1＋7%＋3%）＝165（万元）

需要说明的是，房地产开发公司转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用，故在此不予扣除。

• 从事房地产开发的加计扣除金额：

（400＋600）×20%＝200（万元）

• 扣除项目合计金额为：

400＋600＋90＋165＋200＝1455（万元）

• 增值额为：

3000－1425＝1545（万元）

• 增值额与扣除项目金额的比率为：

1545÷145×100%≈106.19%

• 应纳的土地增值税税额为：

1545×50%－1455×15%＝554.25（万元）

(责任编辑：徐斌)